BAKI, AzerVoice

Bu il Azərbaycan əmlak bazarı üçün həm ziddiyyətli, həm də diqqətçəkən bir il kimi yadda qaldı. Azərbaycanın daşınmaz əmlak sektorunda həm yerli, həm də qlobal amillərin təsiri ilə qiymətlərdə əhəmiyyətli artımlar müşahidə edildi. İstər Bakının mərkəzindəki yeni tikililər, istərsə də regionlardakı fərdi yaşayış evləri olsun, bahalaşma hər seqmentdə özünü göstərdi.

Bəs 2026-cı ildə əmlak bazarında qiymət artımı davam edəcək, yoxsa stabilləşmə gözlənilir?

AzerVoice xəbər verir ki, Moderator.az-a açıqlamasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri, iqtisadçı ekspert Vüqar Oruc bildirib ki, 2025-ci il son üç ildə müşahidə olunan tendensiyanın davamı kimi daşınmaz əmlak bazarında ciddi qiymət artımları ilə yadda qaldı. Onun sözlərinə görə, bahalaşma təkcə Bakı və Abşeron yarımadası ilə məhdudlaşmayıb, eyni zamanda regionlarda da özünü göstərib:

“Qiymət artımları həm daxili, həm də xarici amillərlə bağlıdır. Xarici amillər sırasında dünyada ümumi qiymət artımı və valyutaların alıcılıq qabiliyyətində baş verən dəyişikliklər əsas rol oynayıb. Belə ki, əvvəl müəyyən məbləğə əldə edilən əmlak hazırda daha yüksək vəsait tələb edir. Bu isə milli valyutaların alıcılıq qabiliyyətinin zəifləməsi ilə əlaqədardır və bu tendensiya təkcə Azərbaycanda deyil, bütün dünyada müşahidə olunur. Digər mühüm məqam isə daşınmaz əmlakın qlobal miqyasda əsas investisiya alətlərindən birinə çevrilməsidir. Qızıldan sonra ən çox diqqət çəkən investisiya vasitəsi məhz daşınmaz əmlak olub və investisiya axınları əsasən bu sahəyə yönəlib. Azərbaycanda da daşınmaz əmlak əsas kapital yığımı vasitəsi kimi çıxış edir. Əmlakın cəlbediciliyi onun ikiqat gəlirlilik imkanları ilə bağlıdır. Bir tərəfdən əmlakın dəyəri ildən-ilə artır, digər tərəfdən isə kirayə və ya icarə yolu ilə əlavə gəlir əldə etmək mümkündür. Məhz bu səbəbdən həm vətəndaşlar, həm də kapital yatırımı edən sahibkarlar investisiya üçün əsas üstünlüyü daşınmaz əmlaka verirlər. Banklarda depozit şəklində saxlanılan pul vəsaitləri — istər milli, istərsə də xarici valyutada olsun — gəlirlilik baxımından daşınmaz əmlakla müqayisə oluna bilməz. Hazırda bankların təklif etdiyi faiz dərəcələrindən daha yüksək gəlir məhz daşınmaz əmlakdan əldə olunur. Bu səbəbdən də əmlak digər investisiya istiqamətlərini açıq şəkildə üstələyir”.

AQC sədri vurğulayıb ki, daşınmaz əmlakın qiymətlərinə təsir edən əsas amil onun yüksək investisiya cazibədarlığıdır:

“Bu sahədə tələb və təklif arasındakı münasibətlər qiymətlərin formalaşmasında həlledici rol oynayır. Tələbat artdıqca, qiymətlər də yüksəlir. Bakı şəhərinin yenidən qurulması ilə bağlı “Bakı şəhərinin Baş Planı – 2040” sənədinin icrasına başlanılması da bazara ciddi təsir göstərir. Artıq paytaxtda 200-ə yaxın qəzalı bina sökülüb və bu proses davam edir. Həm şəhər mərkəzində, həm də kənar ərazilərdə aparılan yenidənqurma və infrastruktur layihələri daşınmaz əmlaka tələbatı artırır. Bu artım həm satış, həm də kirayə seqmentində açıq şəkildə müşahidə olunur. Əhali sayının artması fonunda torpaq sahələrinin azalması da qiymət artımını şərtləndirən mühüm amillərdəndir. Torpaq digər daşınmaz əmlak növlərindən fərqli olaraq artmır. Mövcud torpaq sahəsində tikilinin mərtəbə sayını artırmaq mümkün olsa da, torpağın özü dəyişməz qalır. Məhz bu səbəbdən torpaq sahələrinin dəyəri ildən-ilə yüksəlir. Aparılan hesablamalara əsasən, daşınmaz əmlakın qiymətinə təsir göstərən təxminən 15 əsas amil mövcuddur. Regionlarla mərkəz arasında inkişaf balansının pozulması da bu prosesə təsir edən faktorlardan biridir”.

O əlavə edib ki, urbanizasiya prosesinin sürətlənməsi, xüsusilə Bakıya və Abşeron yarımadasında əhalinin artması daşınmaz əmlak bazarında həm kirayə, həm də satış seqmentində qiymət artımını şərtləndirən əsas amillərdəndir:

“Paytaxta axın artdıqca, mənzilə olan tələbat da yüksəlir ki, bu da qiymətlərə birbaşa təsir göstərir.
Bazarda qiymətlərin süni şəkildə yüksəlməsinə səbəb olan amillər də mövcuddur. Belə ki, bəzi rieltorlar və maklerlər yüksək qiymətlər təklif etməklə domino effekti yaradırlar. Nəticədə həmin ərazilərdə fəaliyyət göstərən digər satıcılar da bu qiymətlərə istinad edərək öz təkliflərini artırır və bu proses süni bahalaşmaya gətirib çıxarır. Daha ciddi amillər sırasında inşaat sektorundakı qiymət artımını xüsusi qeyd edib. O bildirib ki, son üç ildə tikinti sahəsində bahalaşma pik həddə çatıb. İnşaat materiallarının və işçi qüvvəsinin qiymətlərinin artması nəticəsində yeni tikililərdə bir kvadratmetrin dəyəri həm real bazar göstəricilərində, həm də rəsmi statistikada əhəmiyyətli dərəcədə yüksəlib. Tikinti normativlərinin kəskin şəkildə sərtləşdirilməsi və tələblərin mürəkkəbləşdirilməsi də qiymət artımına təsir edən amillərdəndir. Hazırda sahibkarlar bina tikintisi üçün əvvəlki illərlə müqayisədə daha böyük xərclər çəkməli olurlar ki, bu da son nəticədə mənzilin hər kvadratmetrinin qiymətində əks olunur.
2025-ci il daşınmaz əmlak bazarı üçün qiymətlərin sürətlə artdığı, əmlakın investisiya cazibədarlığının yüksəldiyi və bu sahənin lider investisiya obyekti kimi bazarda mövqeyini möhkəmləndirdiyi il kimi xarakterizə oluna bilər. Hazırda ölkədə daşınmaz əmlaka maraq qızıldan belə yüksəkdir və bu tendensiya 2025-ci ildə özünün pik nöqtəsinə çatıb. Bahalaşma ilə paralel olaraq 2025-ci il bazarda müəyyən ümidlər də yaradıb. Xüsusilə sənədsiz evlərin sənədləşdirilməsi prosesinin sürətlənəcəyi gözləntiləri artıb. Prezidentin sərəncamına əsasən, bələdiyyə torpaqlarının qiymətləndirilməsi funksiyasının qiymətləndirmə şirkətlərinə verilməsi torpaq islahatları baxımından mühüm addım kimi dəyərləndirilir. Bu islahat əhalinin torpağa sahib olmasını asanlaşdıran ciddi dəyişikliklərdən biridir. Bununla yanaşı, qeyri-yaşayış obyektlərinin sənədləşdirilməsi istiqamətində də əhəmiyyətli addımların atıldığı qeyd olunub”.

AQC sədri onu da diqqətə çatdırıb ki,İqtisadiyyat Nazirliyi tərəfindən müvafiq portalın hazırlanması istiqamətində görülən işlər 2025-ci ili daşınmaz əmlak bazarı baxımından “ümid ili” adlandırmağa əsas verir:

“Növbəti ildə həm daşınmaz əmlak bazarında, həm də bu sahənin qanunvericiliyində mühüm addımların atılacağı gözlənilir. Əsas gözlənti isə əhalinin mülkiyyətində olan, lakin sənədsiz qalan əmlakların sənədləşdirilməsi prosesinin sürətlənməsi ilə bağlıdır. Bu proses asan olmayacaq, lakin 2026-cı il üçün olduqca vacib məsələlərdən biridir. Həm yaşayış evlərinin sənədləşdirilməsi, həm də onların vergi subyekti kimi tanınması ölkə büdcəsinə, vətəndaşlara, kommersiya banklarına və bütövlükdə iqtisadi münasibətlər sisteminə müsbət təsir göstərəcək. Bəzi yanaşmalara görə, əlavə xərclərin yaranması və iqtisadi yükün artması bazarda alıcı sayının azalmasına, nəticə etibarilə daşınmaz əmlak qiymətlərində stabilləşmə və ya ucuzlaşmaya səbəb ola bilər. Tikinti materiallarının və işçi qüvvəsinin qiymətləri artmaqda davam etdiyi, manatın alıcılıq qabiliyyətində dəyişikliklərin 2026-cı ildə də gözlənildiyi bir şəraitdə qiymət artımının dayanması real görünmür. Bazarda artıq doymuş ərazilər mövcuddur və həmin zonalarda qiymətlər pik həddə çatıb. Bununla yanaşı, infrastrukturun yeniləndiyi və yenidən qurulan ərazilər var ki, həmin ərazilərdə qiymət artımı qaçılmazdır. Eyni zamanda, yeni yaşayış komplekslərinin tikintisi planlaşdırılan ərazilərdə də qiymətlərin yüksələcəyi gözlənilir”.

V.Orucun fikrincə, ümumi artım tempi 2024–2025-ci illərlə müqayisədə daha zəif ola bilər, lakin qiymət artımı tendensiya olaraq davam edəcək:

“Bu artımın hansı diapazonda baş verəcəyi isə ölkədə iqtisadi fəallıqdan, hökumətin qarşılaşdığı problemlərin həlli üçün qəbul edəcəyi qərarlardan, əhalinin davranış modelindən və manatın alıcılıq qabiliyyətindəki dəyişikliklərdən asılı olacaq. 2026-cı ildə daşınmaz əmlak qiymətlərinin azalması və bu sahənin investisiya prioriteti kimi arxa plana keçməsi real görünmür. Əksinə, daşınmaz əmlak öz lider mövqeyini qoruyacaq. Yalnız fond birjalarının real fəaliyyətə başlaması, səhmlər və qiymətli kağızlar bazarının aktivləşməsi, şirkətlərin investisiya strategiyalarını məhz bu alətlər üzərindən qurması və inkişaf etmiş ölkələrdə olduğu kimi alternativ investisiya imkanlarının yaranması daşınmaz əmlakı müəyyən qədər ikinci plana keçirə bilər. Lakin hazırkı mərhələdə və yaxın bir neçə ildə belə bir ssenari ehtimal edilmir”.